Statuten van de Vereniging van Eigenaren van complex Amarilla Bay in Costa del Silencio oofdstuk één – Algemene bepalingen
Artikel 1: Oprichting van deze Vereniging van Eigenaren van complex Amarilla Bay in Costa del Sielncio in Arona (Tenerife) met een totale oppervlakte van ZESDUIZEND ACHTHONDERD VIERENZESTIG KOMMA TWEE EN NEGENTIG vierkante meter de eerste fase en ZESDUIZEND VIERHONDERD DRIE EN ZEVENTIG KOMMA ZESENTWINTIG vierkante meter de tweede fase. Grenzend in het noorden aan de rest van de grond waarop gebouwd is, zuidkant grenst aan parceel 1L of H4, grenst in het westen met grond van Amarilla Bay S.L. en oosten met de openbare weg.
Op de grond hierboven beschreven is een complex gebouwd genaamd Amarilla Bay, die bestaat uit twee fases, I en II, met de afmetingen hierboven omschreven.
Artikel 2: Deze Vereniging van Eigenaren wordt geleid door deze Statuten en onvoorziene zaken, n.a.v. de Wet Horizontale Eigendom, met de koopakte van de nieuwbouw met datum 29-10-1987, beschreven bij de notaris in Los Cristianos Mr. Salvador Pastor Perez met protocolnummer 3399 voor de eerste fase. En de tweede fase werd beschreven op 6-4-1988 door dezelfde notaris als hierboven met protocolnummer 1163, en door legale beschikbare bepalingen.
Hoofdstuk twee – Privé en algemene elementen
Artikel 3: Alles binnen de muren van een lokaal of appartement is eigendom van de eigenaar of eigenaren, inclusief het ijzer en hout van de balkonnen en de ramen met glas. Uitgezonderd zijn de hoofd- en steunmuren, leidingen van het water, gas en elekriciteit want hoewel ze door de flat/lokaal lopen blijven ze eigendom van de Vereniging net als de grond, funderingen en overige noodzaken die bepaald zijn tijdens de oprichting.
Doordat deze hierboven beschreven elementen bij de Vereniging horen en niet prive kunnen deze elementen alleen overgedragen, belast of beslagen worden in combinatie met het geheel van het lokaal of appartement.
Hoodstuk drie – De eigena(a)r(en), Mede-eigenaar, de rechten en plichten
Artikel 4: Iemand wordt als eigenaar beschouwd van een flat/lokaal als hij/zij voldoende heeft aangetoond eigenaar te zijn én als zijn/haar naam vermeld staat in het Register van Eigendommen (Registro de la Propiedad).
In geval van een twist over de eigendom of representatie van het eigendom, beslist de President van de Vereniging tijdens een Algemene Vergadering. Elke flat/lokaal kan meerdere eigenaren hebben. Mocht de flat onderverdeeld zijn, dan moeten de geintereseerden één persoon aanwijzen als verantwoordelijke voor het nakomen van de rechten en plichten. In geval van Vruchtgebruik heeft de kale eigenaar stemrecht.
Artikel 5: Een eigenaar heeft de volgende rechten:
heeft het volste recht op het genot van zijn/haar eigendom zonder beperkingen, mits niet in tegenstrijd met de algemene wetten en regels zoals beschreven in de Statuten of tijdens een Algemene Vergadering besloten;
elke eigenaar mag zijn/haar eigendom zonder beperkingen gebruiken, mits de wet het toelaat. Het porcentage in de gemeenschappelijke ruimtes kan alleen gebruikt worden samen met het gebruik van het eigendomelke eigneaar mag ongelimiteerd verbouwen mits het binnen het egendom blijft en de gezamenlijke onderdelen niet belast worden. Worden de gezamelijke ruimtes wel belast is er vooraf toestemming nodig vanuit de ledenvergadering.
Artikel 6: De mede-eigenaren zijn verplicht geheel voor hun rekening te nemen reparaties die nodig zijn om schade aan de gezamelijke onderdelen/ruimtes te voorkomen of schade aan andere flats of lokalen.
Artikel 7: Schade of beschadigingen aan de gemeenschappelijke onderdelen/ruimtes veroorzaakt door schuld of nalatigheid van een flat of lokaal moet gerepareerd en betaald worden door de verzoorzaker. Op de Algemene Vergadering kan besloten worden de schade of beschadigingen op kosten van de veroorzaker te laten repareren als deze niet op tijd zelf aan de repartatiewerkzaamheden begint.
Artikel 8: De volgende zaken zijn verboden:
de oprichting en/of bijeenkomsten van clubs, groepjes, schooltjes en hostallen met zoveel aanwezigen dat het de rust van de buren verstoort;
veranderingen aan de onderverdeling van de verschillende ingangen of het maken van nieuw ingangen de installatie van lichtinstallaties aan de muren decoreren van de buitenmuren, zowel aan de binnenzijde als ook aan de buitenzijden van de ingangen, die de eenvormigheid verstoren. het essencieel veranderen van de structuur van de flat/lokaal dat de stevigheid en veiligheid in gevaar brengt Uitgezonderd op het verbod van het decoreren van de buitenmuren en/of het ophangen van lichtinstallaties zijn de eigenaren van de commerciële lokalen op de begane grond en in de kelder, zij mogen onbeperkt iets ophangen mits dit niet in strijd is met het residentiële karakter van het complex Men mag niet parkeren, rijden of laden in welke zone dan ook, dit geldt ook voor fietsen, die niet als zodanig aangewezen zijn voor dit doel (rijden, parkeren, laden). Uitgezonderd zijn rolstoelen, kinderwagens, steekwagentjes en de wagens die de garages gebruiken. Alle voertuigen moeten geparkeerd worden rechts van de weg zodra men het complex binnenrijdt of tegenover blok 12. Het ophangen van prive parabool antennes daar er een gezamelijke parabool antenne is te gebruiken door iedere eigenaar. Echter, tijdens de Vergadering kan er een uitzondering gemaakt worden op deze regels, mits het algemeen belang niet in gedrang komt.
Hoofdstuk vier – De gevolmachtigden
Gevolmacht in de Vereniging van Eigenaren zijn de President, de secretaris en de administrateur.
Artikel 9: Behoort aan de Algemene Ledenvergadering: benoemen en herbenoemen van de personen die de taak uitvoeren van president, secretaris en administrateur en het oplossen van reclamaties/bezwaren van eigenaren tegen de betreffende personen. de administratie voeren van de gemeenschappelijke zaken en toezien op juiste gebruik gemeenschappelijke ruimtes. De winst en verliesrekening goedkeuren tesamen met de rekeningen. goedkeuren van verbouwingen en niet dringende reparaties en het grootonderhoud, en de betaling daarvan vanuit van reserves. veranderen van de Statuten en het vastleggen van de interne regels; toezicht houden en letten op de naleving van de regels die gelden voor het gebuik van de gemeenschappelijke zones en de regels van het gebruik van het eigendom in hoeverre dit mede eigenaren hindert en, in algemeen, op de hoogte zijn en beslissen over alle algemene zaken met een algemeen belang in een Vereniging van Eigenaren.
Artikel 10: Het bestuur bestaat uit een president geassisteerd door een secretaris die tegelijkertijd ook de administrateur kan zijn, een taak die ook uitgevoerd kan worden door iemand van buiten de Vereniging. De president vertegenwoordigt met gezond verstand het bestuur in alle onderwerpen, organiseert bijeenkomsten en vergaderingen en zal de toezichthouder zijn op de uitvoering van afspraken.
Artikel 11: De secretaris is veantwoordelijk voor de correspondentie, dokumenten, sociale boeken, kasboeken en het uitgeven van certifikaten met goedkeuring van de president. Het bestuur bepaalt wie waneer en waar vervangt.
Artikel 12: De hierbovengenoemde functies, met uitzondering van een secretaris/administrateur van buiten de Vereniging, zijn gratis en veplicht. Ze worden elk jaar gekozen tijdens de verplichte vergadering, zijn voor een jaar en de taken worden pas opgeheven als er een nieuwe is benoemd.
Artikel 13: Taakomschrijving administrateur waken over een goed gebruik van het complex, de gemeenschappelijke ruimtes en diensten en het aansturen van mede eigenaren;
het voorbereiden en voorleggen aan het bestuur het plan van de voorziene kosten en hoe deze betaald gaan worden;
aandacht geven aan de behering van het complex en zorg dragen voor de uitvoering van het onderhoud en dringende reparaties en het bestuur en/of eigenaren hierover direkt informeren;
uitvoeren van de gemaakte afspraken betreffende verbouwingen en het uitvoeren van betalingen en ontvangsten;
het vervangen in alle opzichten van de president tijdens zijn/haar afwezigheid of als deze nog niet bekend is.
Artikel 14: De Algemene Ledenvergadering vindt tenminste één maal per jaar plaats om de balansen en rekeningen goed te keuren, het aanwijzen van een nieuw bestuur en alle andere zaken die aangevoerd worden door de president, een kwart van de eigenaren of door 25% van de quota van de aandelen. De uitnodiging voor de vergadering wordt gedaan door de president en de organisatoren van de vergadering met indicatie welke onderwerpen er behandeld gaan worden, tijd, dag en plaats van de Vergadering. Deze uitnodigingen worden schriftelijk verstuurd aan de adressen opgegeven door de eigenaren of naar de flat/lokaal. De uitnodigingen voor de Algemene Jaarlijkse Ledenvegadering worden tenminste 30 dagen van te voren verstuurd en de uitnodigingen voor Extra Vergaderingen zo snel mogelijk zodat alle geintereseerden het te weten kunnen komen. De Vergadering kan legaal plaatsvinden zonder oproep van de president als alle eigenaren aanwezig zijn en zo besluiten.
Elke eigenaar van een lokaal of flat heeft het recht op stemmen, hij/zij zelf of door middel van een legale vertegenwoordiger die met een volmacht of brief gericht aan de president heeft aangetoond legale vertegenwoordiger te zijn. Deze Vertegenwoordiger heeft het dezelfde recht op meepraten en stemmen als was hij/zij de eigenaar.
Artikel 15: Aan de afspraken van de Vergadering van Eigenaren zijn de volgende regels gebonden: ij de eerste oproep:
EENSTEMMIGHEID is noodzakelijk voor het goedkeuren of veranderen van de regels opgenomen in de oprichtingsakte en Statuten. De eigenaren, naar behoren uitgenodigd, die niet op de Vergadering aanwezig waren, zullen een betrouwbaar en gedetailleerd verslag krijgen van de afspraken die gemaakt zijn door de aanwezigen, en bij geen reactie of protest binnen een maand na ontvangst van dit verslag, zal aangenomen worden dat men akkoord gaat met de afspraken, deze afspraken zijn nooit bindend binnen een maand na de Vergadering of één ieder moet zijn/haar akkoord reeds gegeven hebben.
Voor de rest van de afspraken gemaakt tijdens de Vergadering is een meerderheid nodig van de eigenaren die samen weer een meerderheid vormen in quota´s van bezit.
bij de tweede oproep:
Als er geen meerderheid gevormd kan worden omdat er te weinig aanwezigen zijn, zal er een nieuwe oproep komen met dezelfde agenda als de eerste oproep en de afspraken gemaakt door de meerderheid van de aanwezigen zijn geldig mits deze aanwezigen samen meer dan de helft van de waarde van de quota´s heeft. Als er op geen enkele manier een meerderheid verkregen kan worden beschreven in de alineas hierboven, zal de rechter van dienst een eerlijke uitspraak doen, een maand na de tweede Vergadering, na geluisterd te hebben tijdens eerdere gesprekken met de betwisters, binnen 20 dagen nadat er overeenstemming is over de gerechtskosten.
Als de groep aanwezigen tenminste 25% van de aandelen bezitten; als deze groep zich dusdanig benadeeld voelt door het ontbreken van de meerderheid hierboven beschreven, kunnen zij naar de rechter stappen om deze te laten beslissen volgens de regels in de vorige alinea beschreven. Deze uitspraak moet nageleefd worden en is bindend, behalve het recht op uitvoering van de afspraken waarover in eerste instantie geklaagd is.
Afspraken gemaakt die in strijd zijn met de wet of de Statuten kunnen ter beoordeling aan de rechtelijke macht gegeven door één ieder die protesteert, maar de afspraken worden wel tijdelijk uitgevoerd, behalve als de rechter opdraagt onmiddelijk te stoppen. De afspraak moet uitgevoerd worden binnen de 30 dagen na de beslissing (tijdens de vergadering) tot de afspraak of 30 dagen na de berichtgeving aan de klager(s) mochten zij afwezig zijn geweest.
Artikel 16: De afspraken gemaakt tijdens de Vergadering van Huiseigenaren moeten worden opgenomen in het Aktes boek, netjes uitgewerkt en afgestempeld door het Registro de Propiedad in de gemeente waar het complex in gevestigd, of zorgvuldig geldig gemaakt door een notaris. Na elke vergadering wordt het Aktes boek bijgewerkt met de nieuwe afspraken en moet ondertekend worden door tenminste 5 leden van het bestuur.
Van elke afspraak/beslissing kan een certificaat gevraagd worden, mits van te voren aangevraagd door de geintereseerde eigenaar.
Hoofdstuk vijf: Kosten, betalingen, belastingen, extra onderhoud, bankrekeningen en verzekeringen.
Artikel 17: Elke eigenaar is verplicht het bedrag te betalen dat correspondeert met zijn/haar aandeel voor de gezamelijke kosten en belastingen, van te voren proportioneel tijdens de Vergadering vastgelegd.
Doordat er twee fases in het complex zijn, worden de quotas berekend tot 100% van elke fase, zoals vastgelegd in de Akte van de Horizontale Verdeling. Echter, de administrateur houdt tijdens de berekening wat elk appartement of lokaal moet betalen, rekening met de jaarlijkse begroting.
De kosten van het afgelopen jaar en de reeds voorbije weken van het lopende jaar, komen altijd ten laste van de flat/lokaal, ongeacht wie de eigenaar is, welke de debiteur is van de Comunidad boven elke andere kost. Echter, terugkomend op de inhoud van de norm hierboven, de terugkomende kosten door gebruik, onderhoud en reparaties en/of vernieuwing van gezamelijke installaties, onderdelen of ruimtes die niet in de conditie zijn om te gebruiken door de gehele Vereniging maar door slechts één of enkelen, ook al gaat het om een meerderheid, zullen bekostigd worden door de gebruikers of zij die er voordeel van hebben, met uitsluiting van de rest van de eigenaren, omdat niet is vast te stellen welke evenredigheid er gebruikt moet worden in relatie met de quota´s die iedereen bezit. Deze jaarlijkse kosten moeten voldaan worden volgens de begroting en gestort worden naar de secretaris om de twee maanden en in de eerste tien dagen van elke nieuwe twee maanden.
Blijft een quota onbetaald na de termijn hierboven vermeld, zal deze zonder waarschuwing verhoogd worden met 10% ten gunste van de Vereniging, zonder rekening te houden met eventuele gevolgen die deze onbetaalde rekening(en) hebben ten op zichte van de staat, Provincie of Gemeente. Als, om de betalingen van de quota´s voor de onderhoudskosten of andere vorderingen, bepaald in deze Statuten, tot stand te brengen, nodig is juridische maatregelen te nemen, zullen de kosten die dit met zich meebrengt, inclusief die van een advocaat of procureur, zullen voor rekening komen van de debiteur, zelfs als deze tussenkomst van de juristen niet verplicht is.
Artikel 18: De Vereniging opent een bankrekening bij een bank in de vestigingsplaats van de Vereniging op naam van de vereniging.
Om geld af te halen van deze rekening zijn bankcheque´s nodig die ondertekend zijn door zowel de president als de secretaris of administrateur of door de personen die hiervoor tijdens de vergadering zijn aangewezen.
Er wordt een kasboek aangelegd met alle inkomsten en uitgaven en de fakturen worden zorgvuldig bewaard, het boekjaar wordt afgesloten op 31 december.
Artikel 19: Het gehele gebouw is verzekerd tegen alle mogelijke risico´s, in iedergeval een brandverzekering, zonder nadelige gevolgen voor eigenaren die zelf een verzekering hebben og gaan afsluiten.
Tijdens de Vergadering van Eigenaren wordt er besloten bij welke verzekeringsmaatschappij er een verzekering wordt afgesloten, tegen welk verzekerd bedrag en zal daarvoor uitrekenen wat een totale nieuwbouw kost bij verwoesting. Ook de verzekering voor wettelijke aansprakelijkheid van het gebouw wordt gedeeld door alle eigenaren op basis van hun aandeel (quota). Echter, bij aantoonbare schuld of nalatigheid van èèn van de eigenaren of gebruikers van het appartement of lokaal zal de Vereniging de kosten verhalen op de eigenaar zonder rekening te houden met eventuele stappen die deze onderneemt tegen de schuldige(n).
Hoofdstuk zes: Ontbinden van de vereniging:
Artikel 20: Redenen tot ontbinding van deze Vereniging:
de transformatie in een andere eigenaars- of medeeigenaars vorm
de afbraak of instorting van het gebouw, echter rekening te houden met de nu volgende regels:
als de afbraak niet in het geheel plaatsvond, wordt het verzekeringsgeld, mits voldoende, gebruikt voor de wederopbouw van het gebouw als de afbraak in het geheel plaatsvond of de uitkering van de verzekering is minder dan nodig is om 50% weer op te bouwen, zal tijdens een Bijzondere Vergadering 100% EENSTEMMIG besloten moeten worden wat te doen als er tijdens deze Bijzonder Vergadering geen 100% eenstemmigheid te krijgen is zal het complex per notarieële veiling worden verkocht en de opbrengst worden evenredig nav het aandeel worden verdeeld.
Hoofdstuk zeven: Opvolging en twisten:
Artikel 21: De eigenaren en de personen in zijn/haar appartement/lokaal accepteren deze Statuten met de genoemde normen, op dezelfde manier als bescreven in de Akte waarover gesproken werd in artikel 2.
Artikel 22: Voor de oplossing van eventuele juridische vraagstukken die kunnen voorkomen zullen de eigenaren kunnen beschikken over jurispondentie en de rechtbanken en gerechtshoven.
INTERNE REGELS DIE VERPLICHT OPGEVOLGD MOETEN WORDEN DOOR ALLE EIGENAREN EN HUURDERS VAN DE VERENIGING VAN EIGENAREN AMARILLA BAY.
Artikel 1: De verantwoordelijke klusjesman: De aanstelling en het ontslag van deze klusjesman, in het geval dat afgesproken wordt deze aan te nemen, wordt gedaan door de president en de opdrachten komen van laatstgenoemde en/of de administrateur. De rechten en plichten van de klusjesman, en ook het salaris dat betaald moet worden, wordt geregeld volgens het corresponderende reglement. Behalve de plichten die dit reglement voorschrijft, moet de klusjesman met onberispelijkheid omgaan met de verzoeken van zowel eigenaren als ook vreemden en hij/zij is de enige die verantwoordelijk is voor de gezamelijke technische installaties, hij/zij moet zorgen voor een goede werking van deze installaties alsook voor het onderhoud ervan. Geen enkele eigenaar mag de installaties manipuleren in geval van slechte werking, storing en/of een defect, de administrateur of de klusjesman moet gewaarschuwd worden voor reparaties.
De klusjesman werkt voor de Vereniging van Eigenaren, in geen geval mag hij/zij werken, reparaties of andere verzoeken van bewoners inwilligen. Hij/zij kan enkel opdrachten krijgen van de president en/of administrateur, deze twee zijn de enige mensen die de klusjesman opdrachten kunnen geven.
Artikel 2: Gebruik en samenwoning: Het is verboden om in de woningen/lokalen lawaai of kabaal te maken waar de rest van de bewoners last van hebben. Radio´s, televisies en andere geluidsvoorwerpen mogen alleen zodanig gebruikt worden dat de buren er geen last van hebben en na 23 uur s´avonds moet het geluid gedimd worden.
Die eigenaren die de woningen niet zelf gebruiken maar deze verhuren moeten deze regels in het huurcontract vermelden en de (toekomstige) bewoners hiervan op de hoogte stellen en laten ondertekenen. Het staat de Vereniging vrij om bij overtreding van deze regels santies op te leggen.
Artikel 3: Het ophangen van voorwerpen op de balkons: Het is verboden om plantenbakken en andere dingen op te hangen aan de ramen of andere gaten, ook al is het versiering, als deze voorwerpen niet dusdanig zijn bevestigd dat het geen gevaar oplevert voor val of hinder, ook tijdens het onderhouden of bewateren ervan, voor de bewoners die er onder wonen.
Artikel 4: Het ophangen van was aan de balkons en ramen: Het is expliciet verboden om was op te hangen die over de balkons vallen of uit de ramen hangen en zichtbaar zijn vanaf buiten de woning. De concequentie van deze regel is dat elke bewoner een draagbaar wasrek moet gebruiken.
Artikel 5: Huisdieren: Het is verboden (huis)dieren te hebben als deze gevaar of hinder (kunnen) veroorzaken voor de rest van de bewoners.
De honden moeten aangeijnd zijn en altijd in gezelschap zijn van hun eigenaar. Toegang tot de gezamelijke ruimtes is strikt verboden. Verder is het verboden om zwerfdieren te voederen.
Artikel 6: Zonneschermen: Het is aan één ieder vrij om op eigen kosten zonneschermen te plaatsen op de balkons en terrazen maar de kleur en vorm van deze zonneschermen wordt bepaald door het bestuur van de Vereniging om gelijkheid te behouden.
Artikel 7: Het gebruik en genot van het zwembad en tuinen: Alle eigenaren van de woningen en appartementen mogen hiervan vrij gebuik maken, net als de familieleden die met hem/haar samenwonen, echter het zwembad alleen overdag. Het gebruik moet gaan volgens de normen en (hygiëne) regels opgesteld door de officiële instanties en de organen van de Canarische overheid. Het is absoluut verboden om zich te wassen in het zwembad of de douches daarvoor te gebruiken. De ouders of verzorgers van kinderen zijn absoluut verantwoordelijk voor het gedrag van hun kroost rondom het zwembad en zij moeten extra veel aandacht geven aan het feit dat het zwembad nooit is afgedekt.
Artikel 8: Afval moet in afgesloten zakken gedeponeerd worden in de grote afvalbakken aan de ingang van het complex en zeker niet bij de kleine prullebakken in het complex. Deze kleine prullebakken zijn enkel bedoeld voor het weggooien van kleine dingen zoals snoeppapiertjes, lege sigarettenpakjes, ijsverpakkingen enz.